城市空间结构:城市规划对地价的作用机制研究

[提要]本文系统地论述了城市规划对地价的作用机制，并探讨了地价变化与用地规划控制的关系。

城市空间结构通过其结节性、均质性和交通便捷性的空间分异影响到地价的空间结构。对一般城市而言，聚集程度及交通区位是两个最主要的考核因素。

合理的规划意味着对某些土地赋予大的开发价值，对某些用地则是限制开发，由于规划的控制条件不同，各个具体地块的市场价格也不同。但一个好的规划不仅能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。因此，研究城市规划对地价的作用机制，不仅有利于科学地预测地价的变化规律，而且可以通过综合分析地产增值与用地规划控制的关系，在规划中有目的地调整影响地价的基本因素，使城市用地向最有效利用方向发展，以获取最佳土地使用效益。

一、规划纲要对地价的影响

二、总体规划对地价的影响

三、控规性详细规划对地价的影响

四、规划实施过程对地价变化的影响

随着市场经济的发展，土地经济规律研究的深入，人们已开始认识到城市地价不仅仅是指目前土地利用结构下的土地价格现状，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期地价。

从城市整体层面上看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些主要是由城市规划决策决定的。从城市局部地域来看，地块的使用功能、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。因此，以土地利用规划为主体的城市规划往往在很大程度上影响着城市土地价值的高低。

不同规划阶段对地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。

一、规划纲要对地价的影响

规划纲要是一种策略规划，它主要通过确定城市发展政策，影响供求关系，发挥其对城市开发活动的整体引导作用，影响城市地价的整体水平。

1．城市社会经济发展政策及发展前景的影响

城市间地价的差异主要是由城市宏观区位条件、经济发展水平、投资条件、产业结构、聚集规模等因素决定的，城市地价水平上涨幅度取决于城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度。

2．土地利用政策的影响

由于城市土地供求矛盾始终存在，土地市场供求关系直接影响土地价格的波动。土地供给增长，需求不变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。当城市发展采取保护农田的政策时，意味着土地供给受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式，地价的整体水平将会上升。规划若限制某一特定用途用地的总数量，不仅会造成该类用地地价水平上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对个别地块的土地价格发生影响。

3．城市基础设施投资政策的影响

由于生地很少直接进入市场，在市场上交换的一般都是经过开发的，具有某些基础设施的熟地，因此包括运输系统、供水排污、电力电讯、能源等基础的发展策略及投资政策对地价有很大的影响。尤其是交通运输与城市土地利用具有密切的共生关系，能否提供足够的交通服务，形成一套高效率、多功能、符合环保原则的运输系统，是关系到城市地区土地价值水平能否提高的关键因素。

综上所述，规划纲要阶段所确定的城市发展速度，土地需求量预测，新发展区的选择，土地供给的数量及分布，土地开发程序和分阶段土地投放量的安排，基础设施投资区位等，不仅会对未来城市地价的整体水平，而且会对地价分区变化情况产生直接的影响。